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楼市还存在吗
央行公布的调查报告显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中70%的家庭财富是以房产的形式呈现。而房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。如果以3成首付7成贷款计算，这意味着城镇居民家庭户均背负着超过155万元的房贷。
另据国家统计局数据显示，过去20年我国平均房价上涨了近5.2倍，由2000年的2058元/平，飙升到了今年2季度末的10720元/平。这仅仅是平均数据，如果聚焦到涨幅最快的四大一线城市，我们可能会深深地被房价涨幅和房产的造富效应所折服：房价行情网资料显示，过去20年，北上广深四大一线城市房价最低上涨了20倍，最高上涨了35倍。这意味着，20年前花20万买的房子，现在市值可能已经达到了700万“天价”。
以上两组数据很好地解释了为什么过去这些年，数以万计的国人会前赴后继地奔赴楼市，有钱多买房，没钱借钱贷款也要买房：背负巨额房贷买房虽然万人艰辛，但与其所带来的巨额回报相比较，一切都是值得的。也正是由于房地产的这种“疯狂造富”行为存在，所以更加剧了国人投资炒房的热情。资料显示，2014年，我国投资性购房比例不足34.5%，但到了2018年，这一比例提升到了近80%。央行报告同样显示，截止到2020年4月份，我国城镇地区居民住房拥有率高达近97%，户均拥有1.5套房产。短短十年时间，我国的居民杠杆率也由不足40%，一跃提升到了近80%，已远高于新兴经济体平均值，和欧元区平均值接近，并且超过了德国、新加坡、奥地利、意大利等发达国家。
正是房地产的疯狂不断造富和对资金的无休止吸纳，正源源不断吞噬和挤压实体产业以及其它行业的发展。与此同时，研究也表明，房地产对消费也有一定的抑制，甚至是对国民经济的发展也由正转负。基于种种原因，我们看到国家从2016年十月起，开始发起对楼市的严厉调控。过去四年多，调控不管是广度还是深度，都前所未有。更重要的是，在各类调控手段的重压下，很多热点城市的房价被严格控制住了。
值得一提的是，国家统计局6月份的数据显示，今年上半年全国70个重点城市中有14个城市的二手房价格已经跌回了一年前的水平。此外，5、6月份新二手房的涨跌数据均有不同程度的企稳下滑。另外，中国房价行情网的数据显示，6月份，全国监测的318个城市中，二手房下跌的城市跃升到了135个，占比高达42.4%。
然而更值得庆幸的是，今年以来，楼市接连迎来三大利好消息，昭示着当前的房地产市场正在朝着利于刚需的方向步——不管是对于调控高房价，还是打击投资炒房，亦或是保障刚需购房者的权益，都有着深远而又巨大的影响，2021年该不该买房也清楚了：
第一个利好消息：央行出手，持续收紧信贷，严防死守资金违规流入楼市
楼市的涨跌现象，本质上还是信贷政策的“紧缩”行为。拿今年上半年市场的火热来说，主要也是信贷驱动，由于信贷宽松和加杠杆作用，半年时间，有些城市的房价就上升了5%。买房投资赚钱的预期不断提升，市场上就出现了大量的投资投机性购房，更助推了房价的上涨。
而房价过快上涨，不仅会挤压刚需购房者的切身利益，也可能会危及整个金融系统，更重要的是，这与国家早早定下的“稳房价”基调不符，所以必须要对楼市进行降温。相较于传统的“五限”调控手段，调控楼市更为釜底抽薪的办法则是信贷收紧，这是最直接也是最有效的，有专家称之为是楼市调控的“核武器”。
央行出手，持续收紧信贷，严防死守资金违规流入楼市，主要体现在三个方面：第一、建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度；第二、国家出台“房企三条融资红线”；第三、结构性信贷紧缩，适度收紧房贷，通过降低杠杆来抑制房价。直白点说就是个人住房贷款业务收紧或暂停。这个没什么好说的，6月起，全国已经有十余个城市二手房贷款周期拉长或者直接干脆停贷了。这一消息也得到了真实性证实。
至于收紧信贷，严防死守资金违规流进房地产的影响，7月7日，经济日报发表的《摁住楼市过快上涨的“七寸”》的文章已经说得非常清楚了：推行房地产贷款集中管理制度，规范银行贷款业务，有助于切实打击房地产炒作投机行为。一系列房地产金融调控举措的出台，成为挤出楼市泡沫的关键环节。加强对银行信贷资金的管控，也就摁住了楼市非理性过快上涨的“七寸”。
第二个利好消息：住建部出手，整顿“二房东”，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责
7月22日，北京日报客户端报道，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，我们要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。
此外，住建部等八部门日前还下发了通知，要求对房地产开发、交易、租赁、物业等各个环节进行违法违规行为的查处，维护群众合法利益。
在此之前，住建部还出手整顿了“二房东”——4月27日，住建部等六部门联合发文，从行业管理和规范，到租金监管、租金监测，全方位整顿租赁市场。业内专家解读，住建部此举，就是在最大程度保护刚需租客的权益，同时也是为了加强租赁市场的监管和规范，促进住房租赁市场平稳健康发展。
短短3个月，住建部频繁出手，开展工作涉及租赁、房地产开发交易、物业等范畴，而且是言辞激烈地表示要“进一步落实城市政府主体责任”，即对调控不力、控房价不到位的城市予以问责。传递的信号再明确不过：稳房价是当务之急，也是地方的主体责任，不允许有半点闪失。换言之，对于控房价官方的态度非常明确，绝不允许房价过快上涨。基于此来看，2021年的房价不会出现大幅波动，即便是今年不买房，明年再买，购房成本也不会有明显变化。所以对于购房者而言，可以踏实放心了。
第三个利好消息：户籍与房产开始解除关联
在我们总结的国人爱买房的三大理由中，其中就有房产与户籍、教育、婚姻等社会资源深度捆绑这一因素。诚然，过去这些年，很多热点城市的房价持续上涨，除需求不断上涨，和信贷资源宽松之外，也与房产深度关联社会资源有着千丝万缕的关系。本质上还是房产与户籍的强关联作用。众所周知，房子的建筑成本可能不到2000元/平，土地成本占40%左右，另外的30%-50%的价值就体现在房产的附属价值上，而户籍就是这一切的源头。例如城市户口能享受到的教育、医疗、养老等福利就要比农村户口好很多，因此，户口可以说是房子最明显最有价值的附加属性之一。
基于此，所以近年来有多位专家建议，应该尽快试点解除房产与户籍的关联关系。这有两个显而易见的好处：其一、有利于削弱房产的投资价值，使房产回归居住本源；其二、能有效遏制楼市的投资炒作；其三、城市更能有效留住人才，还会进一步促进城市化进程发展。
今年6月4日，新华社客户端发表了标题为《租赁住房跑步入场，完善城市发展格局》的评论性文章，其中就明确指出，对住房市场的改革，应该要解决附加在房屋之上的公共权利落实的问题，让租房人在教育、医疗等基本公共服务方面与买房人享有同等待遇。言外之意就是要让“房产与户籍脱钩”。
房产与户籍脱钩，我们这些年到底都做了什么？今年之前，已经有石家庄、昆明、南昌、银川、福州、济南等地，相继实施了“零门槛”落户政策，旨在有效吸引人才，但并未就租购同权、租售同权等做更深入地探索。也就是没有真正意义实施“房产与户籍脱钩”。
不过今年6月份，一线城市北京也迈出了坚实的一步：开始尝试让房产与户籍脱钩——6月7日，北京市公安局发布《关于印发户籍派出所设立公共户工作规定（试行）的通知》。这意味着北京市户籍派出所将正式设立“公共户”，也标志着北京房产跟户籍彻底脱钩。
对此，专家的解读观点认为，上述政策的落地发生在北京，意义重大。一方面，说明租购同权政策很快将有实质性进展；另一方面，落户政策跟房产脱钩后，有关入学政策的调整也可能随即跟进。相信未来越来越多的城市都会出台相关政策。
综上所述，当前楼市正发生的三大巨变，不管是央行出手收紧信贷，还是住建部出手整顿二手房，严控房价，亦或是北京等地率先实施探索“房产与户籍脱钩”，都是国家稳楼市的直接体现。尤其是楼市信贷之水被严防死守“注入”，等于是直接让楼市的一条大腿“瘸了”。房价还能涨得动吗？总体而言比较艰难，尤其是在开发商资金链紧张，住建部又紧急发声要严格问责“调控不力”的城市的背景下，实际上绝大多数城市的房价都很难再过快上涨了。
基于此，对于2021年到底该不该买房？我们的意见是，若非真正的刚需，其实不用太着急，尤其是远离中心城市、人口外流、经济发展缓慢的“三无”城市，买房自住可以，投资炒房应该立即停止。事实上，在这些城市投资房地产，本就相当于火中取栗。