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2020房价图:“南热北冷”成为主旋律 一线城市再次领涨

"士兵没有正常情况，水是无常的."经过经济动能转换、楼市调控、新冠肺炎肺炎疫情等诸多因素的洗礼，2020年的房价地图呈现出一些新的变化。

2021年1月15日，国家统计局发布了2020年12月70个大中城市房价变动情况。在保持持续稳定趋势的同时，70个城市的房价涨幅在年末呈现“尾端”趋势。这也反映出房地产市场的回弹力不可低估。

纵观2020年全年，由于诸多因素的影响，房价上涨曲线相当曲折，大致可以概括为：第一季度低迷，第二季度反弹，第三季度后调整，12月见顶。其中，进入第四季度后，一线城市再次领涨，成为去年最显著的特征之一。

从地域分布来看，“南热北冷”的局面几乎贯穿全年，南方城市长期占据主导趋势，而北方城市则处于下降名单的前列。

从更长的时期来看，这两种表象背后都有很深的内在动机。专家认为，这不仅是经济增长规律和货币政策效果的体现，也在很大程度上决定了房地产市场的未来趋势。

四季度显现调控成果

新冠肺炎的爆发是2020年楼市最大的干扰因素。由于市场交易低迷，整个第一季度70个城市的价格涨幅处于稳定状态。

随后，2020年4月市场开始反弹，房价也出现反弹。根据国家统计局的解读，4月、5月、6月的房价走势分别为“稳中略升”、“微涨”、“微涨”。这期间，恐慌在东部几个城市蔓延，房价也非理性上涨。

去年7月，为了稳定市场预期，监管部门连续发布政策声明。除了进一步明确“不炒房”、“三稳”(稳定地价、房价、预期)外，还提出“坚持不把房地产作为短期刺激经济的手段”。此外，首次提出了以房地产金融量化管理为目标的“房地产金融审慎管理制度”，并将其解读为行业重要的约束性政策。

与此同时，随着疫情期间出台的临时货币宽松措施逐渐退出，货币政策回归“稳定中性”的总体基调，楼市从去年下半年开始逐渐降温。

到第四季度，调控的效果真的很突出。根据统计局的统计，从去年10月到12月，在70个大中城市中，新房价格上涨的城市数量下降到45个(含)以下，房价下跌的城市数量也明显增加。在整个第二季度和第三季度，房价上涨的城市数量超过50个。

据上海市易居研究院统计，2020年12月，70个大中城市新房均价环比上涨0.1%，同比上涨2.1%，均为第二季度以来最低。

值得注意的是，第四季度，一线城市再次领涨。去年12月，一线城市新房价格环比上涨0.3%，高于二线城市和三线城市的0.1%；二手房价格环比上涨0.6%，明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。

广州在第四季度成为最活跃的一线城市。12月，广州新二手房价格上涨0.7%，在70个大中城市中排名第二。

由于楼市调控政策最早出台，力度最大，长期以来，一线城市房价总体保持稳定，少有明显起伏。根据官方统计，二三线城市的房价已经领先一年

至于广州房价的上涨，是人才引进政策综合作用的结果，深圳和东莞的溢出效应，以及“价格萧条”的补偿。

人口流动的潜在影响

从地区分布来看，去年的房价呈现出“南热北冷”的局面。从房价上涨的城市数量和涨幅来看，南方城市强于北方城市。其中12月份新房价格涨幅超过0.5%，包括扬州、广州、福州、合肥、西宁、厦门、丹东，且多为南方城市。

去年疫情稳定后，南方楼市恢复比北方快。

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经济报道表示，人口流动，尤其一二线核心城市人才政策的放松，导致人口流入长三角、大湾区和长江中部城市群的趋势不断增加，这一趋势在近三年表现十分明显。去年深圳、杭州、宁波等城市的房价上涨压力较大，都与人口流入带来的需求增长有直接关系，这也是疫情平稳后楼市在南部快速复苏的主要原因。

同时，经过几年的持续调控，市场深度盘整后，需求也在阶段性回归。其中，上海、广州等南方城市的回归尤其明显，在北方，以北京为代表的核心城市也进入热度回归期，但节奏依然慢于南部。

他还表示，北方的郑州、天津、济南、青岛等城市在2018-2019年的土地市场供应量增长明显，导致市场出现供大于求的现象，加之人口流入整体偏少，需求增长的持续性稍弱。这些因素均导致了房价表现的“南强北弱”。

但张波认为，这一现象将在2021年得到一定缓解，天津、济南、青岛等北方城市，甚至东北部分二线城市，都有可能在一季度迎来复苏。但考虑到经济增长和人口流动大势，从根本上看，“南强北弱”的局面短期内很难彻底改善。

展望2021年的房价走势，政策仍被认为是决定性因素。多数受访者指出，随着“三条红线”逐步落地，以及银行业房地产贷款集中管理制度出台，房地产业将继续在供需两端去杠杆，这对于市场的平稳发展大有帮助。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下，全国城市房价涨幅将逐步收窄。

但他同时指出，2021年市场将继续向核心城市聚焦，因此，部分城市房价仍然面临较大的上涨压力。根据贝壳研究院的数据，2021年首周，市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等城景气指数较高，这些城市短期内的房价上涨压力较大。

严跃进则表示，近些年来，我国楼市调控的手段愈加丰富灵活，长效机制也在逐步落地，因此，房价平稳仍是未来的大概率事件。虽然区域房价上涨动力较大，但在“解决大城市住房突出问题”的政策导向下，市场不会出现大的波动。

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