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北漂只需偷燕郊低价商住公寓:有人一口气买了17套

燕郊某商住公寓售楼处。来看房子的顾客在问问题和填写表格。李燕星/照片

中房报记者 李燕星丨河北报道

12月6日晚7点，天色已晚，河北省燕郊高新区海邮街南侧、环威东路东侧的延锋尚云售楼处，仍有近150人在看样板房，询问价格。

在《中国房地产报》记者待在售楼处的短短一个小时内，该项目播出了12次。

延锋尚云的销售人员江蕙告诉记者，12月5日的场景更加“夸张”。售楼处挤满了来看房的人，没有销售人员坐下的地方。所有的名单都是站着签名的。

这种热买场景在燕郊很少见，今年受限购和疫情影响。这也可以从燕郊新房产中介宋扬(化名)的描述中得知。“如果今天下这个订单，这将是我过去两个月的第一个订单。”一大早，他就赶去北京见他的客户宋扬，希望延锋尚云能给他带来过去两个月的第一笔佣金。

值得关注的是，这个有40年历史的商住公寓项目的火爆背后，到底是个人特产导致的单极现象，还是燕郊楼市只是需要旺盛？记者实地走访后，发现了市场上的新现象和新情况。

有人一口气买17套

30岁的王小云(化名)也是一个“北漂”，12月5日前来到延锋尚云看房子。她目前在望京工作和生活。在朋友圈被房产中介兜售后，她原本打算只是“过来看看”。在售楼处看到火爆的交易场面后，她决定先交2万元定金来定房子。

延锋尚云位于燕郊古镇。最吸引王小云的是“低单价”和“分期首付”。她那套总价近35万，36平米的高档公寓，平均单价不到1万元/平米，首付17万。算了一下，她第一期只需要交11万，剩下的6万可以分四个季度还清。

相当于，延锋尚云的开发商三河市润达房地产开发有限公司(以下简称“润达地产”)首先向王小云借了6万元帮她补足首付，然后王小云在一年内还清了贷款。这大大减轻了王小云的首付压力。然而，江蕙告诉记者，“12月5日可以是分期付款的首付，但由于销售火爆，老板在12月6日凌晨取消了这项‘政策’。

12月5日，该项目售出60多套。12月6日，截至晚上7点，售出近50套，有的甚至一口气买了17套。记者发现，延锋尚云所在的地块是润达地产于2019年7月收购并于今年5月开盘的商业金融用地。但由于地处燕郊老城区，配套完善，之前的销售价格一直在15000元到16000元/平米，这半年的销售情况并不理想。

12月初一切都变了。11月29日，同样位于燕郊核心城市的阜城理想交易所突然以平均每平方米11000元的售价入市。当时燕郊商住公寓平均售价维持在14000元至15000元/m2，一直在顺义附近发售的杜佳国际更是维持在19000元/m2的高位，紫竹湾维持在19000元/m2的高位。

福成理想交易所对市场的吸引力可想而知，3天就卖出了1000多套产品。“福成的房子单价低，存放时间长。去晚了就抢不到了。”宋扬告诉记者，“过去有几个人找不到开发商。”

不久之后，12月4日，延锋尚云毫不留情地将原价从1.5万元降至1.6万元/平方米，再降至9000元至1.1万元/平方米，这吸引了刚刚需要的投资者的青睐。

公寓扎堆入市，有的被捧有的被弃

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燕郊老城核心区的两套商住公寓在燕郊楼市掀起了一波“风头”。但非核心区的商住公寓就没那么幸运了。

记者走访发现，在雁峰尚云和阜城比较理想的同时，位于燕郊老城区京秦高速公路以北的北方科学城，从今年10月份开始，已经迎来了许多商住公寓的入市。目前，有《杜东时报》、《墨客时报》、《三香印象森林海商市》、《北京投资发展县》等在售。还有中冶、大星等企业开发的7个商住项目。

“我们项目均价11000元/平米，首付可以分期付款，2022年交付。”《杜东时报》销售经理唐斌(化名)表示，虽然位于北方科学城的《杜东时报》价格与阜城理想交易所、延锋尚云等项目基本持平，甚至首付条件更为优惠，但其12月6日上午的售楼处依然空无一人，看房的客户数量不及延锋尚云的百分之一。

三乡印象森林海上城的售楼处略多，距离杜东时报5分钟车程。因为是以住宅为主，只卖三套商住公寓，所以看房人数略高于杜东时代，但单价1.4万元/平米，还是没有燕郊核心区商住公寓项目火爆。

“目前燕郊商住公寓的主要需求者是一些在北京工作的年轻人，只能支付较低的首付。对他们来说，一套商住公寓的总价甚至比一套房子的首付还要少。这也是开发商要给买家提供首付的原因。如果他们不这样做，商住公寓的竞争力相对于住宅楼会大大降低。”宋扬告诉记者，“相对而言，老城区的商住公寓周边设施齐全，但未来升值空间较小。北方科学城商住公寓周边设施尚处于规划阶段，但随着未来区域发展和企业入驻，升值空间相对较大。"

北科城商住公寓背后最重要的一个原因是近几年燕郊的土地供应布局。根据三河市公布的2019年国有建设用地供应计划，城西区商业服务用地14.6475公顷，工矿仓储用地27.7435公顷，约占城西区规划供应土地总量的42%。土地供应范围也与北方科学城非常一致，主要集中在高楼镇和燕郊北。

秒抢背后的限购擦边球

燕郊在建的商住公寓。李燕星/照片

“从过去两个月的客户构成来看，10个人中有6个人会购买商住公寓，这与过去两个月低价商住公寓集中推向市场有关。”宋扬表示：“但就今年燕郊整体住宅市场而言，与2019年底相比，漫长的周期已经回暖。”

据公开数据显示，2020年上半年，北京周边的住宅市场(廊坊市燕郊香河固安张家口石家庄)呈现出整体量价下滑的态势，其中燕郊的平均成交价格最高，达到2.02万元/平方米，仅燕郊的成交数量同比增长221%。

2020年1-10月，燕郊新增商品住宅销售总量5570套，是去年同期的3.3倍。平均成交价20100元/平方米，同比上涨2.9%。

其中，引发一波市场热潮的新住宅项目是12月5日开业的傅生东商雅苑。据当天刚在购买现场等候的客户王青(化名)介绍，“我提前一周办了卡，当天在微信上选了一套房子，10秒就被抢了，很多人没抢到”。

“那天报名抢房的有1841人，但是只有800套房，这是自然的结果。我记得一个

“其实阜城东商雅苑已经存储客户好几个月了。之前宣传价格低，实际成交价格高于3000元/平米，但仍低于燕郊新房现价，现场火爆。”宋扬告诉记者，“随着外国人购买燕郊新房项目，第一套可以无门槛购买，二手房仍然保持限购政策，所以这个项目更受欢迎。”

可以看出，位于程楠燕郊的新住宅项目豫东景俊的平均售价为26000元/平方米，位于燕郊开发区的碧桂园时代城的平均售价为24000元/平方米，比阜城东商雅苑项目高出7000元至8000元/平方米。

更重要的是，“今年3月以来，燕郊新限购政策放开了。没有明确的通知，但是在实际层面是可以的。当时要求外国人只要有一个月的北京社保就可以购买第一套。5月，社保资格要求被直接取消。”上述知情人士告诉记者，“这也是燕郊楼市成交价格和总金额较去年有所上涨的原因。”记者从多个燕郊房产人士那里核实了这一消息，外国人无需社保资格即可直接购买首套房。然而，记者多次致电廊坊市房管局，但他们并未接通。