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疫情冲击下 地产主营业务领先 世茂的多元化经营如何保持平衡？

世茂的多元化经营如何在从“规模路”向“利润战”转变的过程中保证质量增长？

作者：谢挺

编辑：王瑞杰

如果不出意外，2021年将是世茂集团上市年(00813。香港)，许世坛总统将赶往HKEx敲钟。

没有如果。一场疫情打乱了世茂的上市计划。2019年8月，许世坛表示，该物业和酒店均符合独立上市条件，计划2021年分开上市。

疫情之下，物业估值暴涨，世茂服务顺势将上市时间提前一年。随着全民隔离，酒店业一夜之间进入寒冬，给酒店上市增加了不确定性。世茂一名中层员工对腾讯地产表示，世茂酒店的上市计划将保持不变，但上市时间可能会改变。

世茂“大飞机”战略中，房地产开发是主体，商业、酒店、物业、金融是两翼。在黑天鹅的冲击波下，如何保持飞机的平衡是许世坛必须直接面对的课题。

如何平衡“大飞机”的翅膀

从房地产到集团，世茂多元化的轨迹越来越宽。2020年3月30日，世茂宣布拟将公司名称由“世茂房地产控股有限公司”变更为“世茂集团控股有限公司”。同期，许世坛将世茂多元化经营发展模式命名为“大飞机”战略，形成了以房地产开发为核心“主体”、商业运营、酒店运营、物业管理、金融为“翅膀”、高科技、医疗、教育、养老、文化投资为“尾巴”的多元化发展战略。

近年来，世茂多元化收入在整体结构中的比重一直在不断变化。

2018年上半年，世茂的酒店、业务、物业等收入占其营业收入的4.5%。2019年上半年，比例为5.9%。在此期间，多元化经营的比例增加。

疫情之下，房地产主业领先，多种经营比例呈现回调。

半年报数据显示，2020年上半年，物业销售、酒店运营、商业运营、物业管理等业务收入分别占95.2%、0.7%、1.1%和2.9%，2019年分别占94.4%、1.9%、1.3%和2.4%。对比可以看出，物业销售的比重有所上升，而酒店管理和物业管理的比重有所下降。

毫无疑问，物业是多元化经营的高材生。2020年10月30日，世茂服务(00873.HK)正式在香港联合交易所主板上市，成为世茂多元化业务中的第一个独立上市板块。

2021年1月20日世茂服务宣布2020年世茂服务签约面积2.01亿平方米，管道面积1.46亿平方米；与2019年同期相比，分别增长99%和114%。在嘉里研究中心发布的《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》和《2020年中国物业服务企业合约规模榜TOP50》榜单中，世茂服务排名第14位，处于行业中上水平。

尽管不断与傅生合作，傅生的协助技能是充分的财产轨道。

招股书显示，世茂于2020年3月以0元现金、1.45亿元债务的成本收购了傅生人寿服务集团有限公司51%的股权，新增签约建筑面积1500万平方米。

根据许世坛此前设定的KPI，世茂酒店2021年上市难度很大。

许世坛曾在2019年的绩效会议上说

年酒店业务录得20亿元的营收，希望2021年翻一番（即40亿元）再谋划上市。受疫情影响，截至2020年上半年，酒店营业收入仅为4.53亿元。

半年报数据显示，2020年上半年酒店业务营业收入同比减少54%，是所有业务中唯一录得下滑的板块。其中上海佘山世茂洲际酒店、上海外滩茂悦大酒店、福州世茂洲际酒店等标杆项目均录得不同程度的下滑。

随着疫情影响逐渐褪去，世茂酒店进入密集开业期。2020年7月，世茂喜达酒店集团旗下的“凡象”品牌第二间酒店武汉江滩世茂凡象酒店开业；8月，世茂喜达旗下首家“世御”品牌酒店高碑店世茂世御酒店开业；12月1日，香港东涌世茂喜来登酒店开业，据悉，这是世茂在香港开业的首家酒店，也是世茂旗下最大的单体酒店与酒店群。

在疫情阴影之下，受挫的酒店业务能否准时降落资本赛道？时间会给出答案。

换挡减速中的多元化曲线

事实上，房企多元化并不是一个新命题，想要借助多元化寻找“第二曲线”，需要长期摸索，世茂亦不例外。

世茂的多元化最早甚至可以追溯到2004年，彼时位于南京东路的上海世茂国际广场（现“上海世茂广场”）开业，世茂从住宅地产扩展到商业地产，多元化战略初现端倪；2005年，世茂物业管理公司成立；2009年，世茂酒店及度假村成立，将旗下酒店业务的经营、管理和发展纳入新体系。

在保持以房地产开发为主体的前提下，世茂多元业务在板块之间虽有主次之分，但没有绝对的从属关系，比如地产业务既可以为酒店管理、商业项目提供代建服务，酒店、商业业务也可以配合地产板块的发展做配套支持。

截至2020年12月31日，世茂服务第三方外拓面积为2347万平方米。与2.01亿平方米合约面积和1.46亿平方米在管面积相比，第三方外拓面积占比较小。

物业竞逐已经进入红海厮杀阶段，第三方扩展能力将决定物业公司在市场上的话语权。世茂服务还需要更多的外拓面积来验证自己的独立经营能力。其它多元化业务如酒店、文娱等，属于投资大、回报周期长的业务，投资者想在报表上看到可观的回报，仍需要长时间等待。

另一方面，随着世茂开始降速提质、追求利润增长，多元化业务未来的发展前景也备受关注。

2020年12月底，世茂表示，世茂2021年物业合约销售额将比2020年增长10%以上。根据世茂的规划，新一轮战略聚焦将从“规模之路”向“利润之战”进行升级，2020-2024年，世茂的发展重点将由规模转向利润。

地产业务降档减速，多元化业务也会相应调整以保持平衡。目前世茂的多元化业务发展与主业关联度较大，地产业务放缓步伐，多元化业务的增速或会出现回调。在当前的情况下，如何保证多元化业务的规模增速，这是世茂需要考虑的问题。

尽管房企们都想从多元化中分一杯羹，但也有部分房企在持续扩展多元化的战略之下，主业营收出现了下滑，盈利规模也接连下降。对世茂而言，在“白银时代”里要实现新目标，需要从前期投资到后期营销，从主业到多元，做出更全盘的布局。多元化之路，道阻且长。