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收入增长但利润率暴跌 冲刺1000亿规模的房企仍在借钱以高价获得土地

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没有什么能阻挡中小房企对千亿阵营的向往。

2020年，在上半年冻结销售和下半年“三条红线”收紧融资的双重压力下，1000亿营的房企数量仍创新高。据嘉里统计，从全规模销售额来看，2020年1000亿房企数量将达到43家，至少有9家新房企入围。

在行业增速整体下滑的背景下，房企的负债率、核心利润和现金流将面临更大的挑战。从2020年新推出的1000亿房企质量来看，核心利润数据远不如业绩增速那么亮眼。

以利润换规模是无奈之举，而中小房企似乎别无选择。

房地产“白银时代”，马太效应愈演愈烈，1000亿元的规模几乎成了房地产企业的“生存线”。特别是在“三条红线”的预期压力下，融资收紧，房企座位进一步固化，中小房企生存空间进一步恶化。即使1000亿元这条路极其危险，越来越多的房企还是选择冲刺最后一个飞跃。

后起之秀成色不足

2020年经历了先抑后升的销售曲线。大多数房企成功实现了年度销售目标，房企排名竞争更加激烈。其中，前30名门槛达到1306亿元，同比增长15.5%；50强门槛达到859亿元，同比增长16.7%。从100亿到1000亿，成为房地产企业销售额增长最快的细分市场。

据凯瑞数据显示，2020年销售规模达到1000亿元的房地产企业有43家，而2019年只有34家，1000亿房地产企业数量再创新高。考虑到一些原来的1000亿房企可能会落后，保守估计2020年至少会有9家新的1000亿房企。随着豫州集团、和静泰富、钟君集团、时代中国等房地产企业首次宣布销售额突破1000亿元，新推出的1000亿元房地产企业名单陆续实施。中国在跨千亿线时代排名第43，龙光集团排名第23，差距20，说明这一段的房地产企业数量密集，竞争激烈。

排名变化指的是克里多年来的表现列表：头条新闻

虽然这些房地产企业的销售额首次突破1000亿，但仅从直观的销售数据来看，不同房地产企业近三年的增长率和发展质量存在较大差异。

首先是增长率。有“准十亿美元”的房企就差一步之遥，有“黑马”在短期内实现了业绩的爆炸式增长。从近三年的业绩增长来看，复合年增长率从25.6%到91.4%不等。

具体来说，从全规模销售额来看，2019年至2020年，建发地产排名18位，成为这1000亿新房企中上升最快的房企；按公司合同销售额计算，2018年销售额为247.9亿元，2020年飙升至907.7亿元，复合年增长率为91.4%。

同期，“准千亿”地产企业新利地产排名仅上升一位，成为上升最慢的地产企业；合景泰富近三年销售额的复合年增长率仅为25.6%，是房地产企业增长最慢的。

数据来自凯瑞和Flush ifinD

其次是成长的质量。据柯的统计

名靠后的房企，真实规模与其他千亿阵营房企也存在不小差距。从销售业绩的含金量来看，9家新晋千亿房企中，销售金额权益占比低于70%的达到6家，销售金额权益比平均数仅68.7%，低于百强房企平均水平。

中小房企的千亿执念

据锋面News不完全统计，2020年9家新晋千亿房企中，至少有6家公开过千亿目标。

其中，新力地产、中骏集团早在2017年便提出3年冲击千亿规模的目标；龙光地产在2017年全年业绩会上也公开喊出2019年实现千亿，2020年达到1500亿的目标；时代中国、禹洲集团、合景泰富等均将2020年作为千亿目标的决胜年。

虽然千亿目标的提出时间有先后，发展质量有高低，但是冲击千亿规模付出的代价，却惊人的相似。

首先是快速扩储，高价拿地，“以价换量”。2017年，中骏集团提出三年破千亿的业绩目标，当年拿地强度飙涨至96.8%，2018年开始放缓至75.8%，2019年达到59.3%，2020年上半年进一步下降至48.5%，但仍远高于中指院统计的50家代表房企拿地销售比38.3%。

在土地红利逐渐消失的时期，快速扩储几乎无法避免高价拿地。2018年至今，中骏集团先后4次参与厦门岛内高价拿地，刷新当年单价或总价新纪录。

如果说中骏集团已经经历了拿地强度的顶峰，并逐渐回归理性，那建发房产仍在高周转的道路上狂奔。数据显示，2016年至2019年及2020年上半年，建发地产的土地储备分别为82万平方米、137万平方米、557万平方米、935万平方米及1040万平方米。

中指院数据则显示，2020年建发房产拿地金额达到723亿元，排名第13名，而同年合约销售金额仅907亿元，克而瑞百强房企排名第31名，保持远超同行的高速扩张态势。

通过高周转模式实现规模快速增长的房企，普遍面临增收不增利的发展隐患。拥有国企背景的建发，2019年加权平均融资成本仅5.4%，融资优势明显，但在规模快速扩张时期，毛利润率及净利润率双双下滑。数据显示，2018年、2019年及2020年上半年，建发的毛利率分别为33.26%、25.86%及21.89%，核心利润数据下滑严重。

近三年销售金额年复合增长率高达84%的新希望地产，盈利能力也在急速下降。2017年至2019年及2020年上半年，新希望地产毛利率为35.64％、27.81％、27.44％及22.46％。

禹洲地产2018年的毛利率30.72%，在销售金额实现五百亿向千亿规模冲击后，2020年上半年毛利率下滑至23.39%。

其次，对于没有融资优势的中小房企来说，高价拿地、高速扩张不仅压缩利润空间，还将带来负债压力的飙升，考验房企的资金链安全。

以时代中国为例，在合约销售金额增长的这几年，公司负债率一路飙升，赶在千亿销售目标达成前，负债金额率先突破千亿。数据显示，2017年至2019年及2020年上半年，时代中国的负债金额分别为734.3亿元、967.5亿元、1253.9亿元以及1371.1亿元。

从“三道红线”的角度来看，9家新千亿房企的财务数据也并不乐观。截止2020年上半年，华发股份属于踩中3条红线的“红档”房企，建发房产属于踩中2条的“橙档”房企，其余均为踩中1条红线的“黄档”房企，9家新千亿房企均面临冲规模、降负债两座“大山”。

除此之外，房企为了冲击千亿目标，普遍采用合营、联营方式快速拉升销售额，一方面造成业绩“虚胖”，业务数据无法反映公司的真实规模；另一方面，如果上市公司持股比例低于50%，或对合营、联营公司没有控制权，则无法并表，财务报表无法体现真实负债情况，不少规模快速增长的房企存在一定的表外负债，进一步拉低业绩增长的含金量。

红线下的最后一跃

逆势扩张困难重重，但对于中小房企来说，跻身千亿阵营，已逐渐成为活下去的必要条件，尤其是在“三道红线”融资新规出台后。

从近期的市场消息来看，作为房企最强“紧箍咒”，“三道红线”融资新规正在进一步逼近。2020年年底，针对银行的“两道红线”落地，要求分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，限制银行信贷资金过度流向房地产行业；2021年年初，央行、住建局召集部分重点房企举办座谈会，启动第二批“三道红线”试点……

“三道红线”尚未全面推行，市场却已经闻风而动，预期压力刺激房企加快新年发债节奏。东北证券报告称，截止2021年1月10日，近30家房企发行债券，境内外债券发行规模已达550亿元，利率区间为2.7%至10.75%，融资成本“马太效应”凸显。

房企之间的竞争，很长一段时间都是规模上的竞争。复盘头部房企的发展历程，基本都经历通过有息负债增长拉动销售高速增长的阶段。对于房企来说，一旦形成规模优势，不仅能在金融红利时代享受低成本融资，也能在管理红利时代享受运营成本优势。

但“三道红线”的穿透式监管，通过直接监管到每个房企的有息负债规模增速，倒逼房企降速平稳发展，导致强者恒强，弱者恒弱，房企座次固化。

兴业证券的报告显示，过往在收紧渠道融资规模的同时，资金会加速向头部房企集中，而头部房企的降负债压力又明显低于正在加速发展的腰部房企，没有规模优势的中小房企同时面临融资端口收紧、降负债压力增加的双面夹击，“弯道超车”难上加难。

对于中小房企来说，眼下的“三道红线”仍是预期压力，冲击千亿阵营之路道阻且长，但尚有一线生机。在被动失去竞争力和主动冲刺最后一跃之间，越来越多房企选择了后者。

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撰文 / 陈湘婷

设计 / 宫城

编辑 / 仰镜伊