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全球最贵的CBD光环已经褪去 自今年年初以来 香港中环的写字楼租金已大幅下跌21.3%
香港疫情第四波反复，商业地产市场深冬。
作为一个全球金融中心，香港在摩天大楼鳞次栉比的中环的租金一度是世界上“昂贵”的。但自2018年以来，香港甲级写字楼市场压力不断，租金连续七个季度下跌。受疫情影响，香港甲级写字楼整体平均租金较年初以来的11个月下降了18.7%，并于2015年第二季度回到价格水平。
香港中环这几年一直是全球最贵的CBD，所以很多企业为了节省成本，把总部搬到铜锣湾、港岛东甚至九龙。近年来，“去中心化”趋势日益明显。
美联商厦运营总监、商业部总监翁鸿祥向《21世纪经济报道》指出，11月份香港甲级写字楼空置率持续上升，中环(包括上环、中环、金钟)甲级写字楼空置率达到8.1%，创下2008年金融危机后新高。
据《21世纪经济报道》记者报道，由于需求仍然疲软，中环甲级写字楼的平均租金今年迄今已下降21.3%。目前，每平方英尺的单位租金已降至102港元，市场普遍预计明年租金仍有压力。
根据戴德梁行的统计，香港甲级写字楼录得负吸收(即腾空面积大于新租面积)，从年初累计至-200万平方英尺，为有史以来最差。结果，甲级写字楼的整体入住率攀升至12.1%，为2005年第一季度以来的最高水平。其中，中心区的吸收能力今年迄今已达到-43万平方英尺。
戴德梁行香港董事总经理肖良辉告诉《21世纪经济报道》记者：“受疫情影响，明年香港甲级写字楼租金可能会进一步下调16%，而写字楼的等待率将攀升至14%左右。由于明年办公需求仍然疲软，净吸收量预计将达到负65万至负70万平方英尺。”
与此同时，他指出，2022年将有9栋新办公楼竣工，总共将提供约420万平方英尺的新供应，这可能会进一步增加办公室租金的压力。
戴德梁行执行董事、香港写字楼部负责人韩奇峰坦言：“由于需求疲软，租房等待率继续上升，写字楼租金将继续下降。一些租约将于2022年和2023年到期的大租户注意到，即将增加420万平方英尺的甲级办公楼，他们将寻求更多的谈判空间。为了降低成本，预计将有更多的企业计划迁出核心区域。因此，核心地区的写字楼业主面临着更激烈的竞争。”
资本外逃
当时香港的甲级写字楼一度受到投资者青睐，核心商业区中环和金钟的甲级写字楼也是“热销”，长期空置率较低。
据《21世纪经济报道》记者报道，香港甲级写字楼空置率20年来持续下降，整体甲级写字楼空置率从1999年初的11.9%降至2018年8月底的4.2%。当时香港四大商业区写字楼空置率都在2%以下，中环写字楼空置率跌至1.5%，使香港连续数年成为全球最贵城市。
然而，随着香港写字楼市场的逐渐丧失，资本已经悄然离开市场。根据戴德梁行的统计，在大宗交易方面，今年1月以来，商业地产只有60笔超过1亿港元的大额交易，远低于2019年的89笔，较2018年的高水平大幅下降了80%以上。
「目前，大部分基金买家已离开市场，主要是香港本地的地产基金。他们对当地市场有更深入的了解，一些内地机构投资于自己的o
这也让人回想起“超人”李嘉诚早在2017年市场一片哗然之时，就在中环标志性商业建筑之一的中环中心套现。李嘉诚的子公司长江实业于2017年11月出售了中央中心75%的股权。当时的价格约为402亿港元，一度创下香港历史上最大的房地产交易纪录。
据了解，中央中心一处低层写字楼以每月7.9万港元的租金租出，每平方英尺租金仅为40港元，创下10年来新低。与此同时，一些业主在市场上出售了中央中心的三层办公楼。目前要价7.2亿港元，每平方英尺售价仅为2.9万港元，比当年每平方英尺3.3万港元的均价低12%。
零售市场可能会触底
在疫情的“通关”下，游客数量陡然下降。香港旅游发展局公布的最新数据显示，11月份赴港游客5962人，同比下降99.8%，其中内地游客3555人，同比下降99.8%；非大陆游客2407人，同比下降99.7%。
今年前11个月，赴港游客356.4万人次，同比下降93.2%，其中大陆游客270.4万人次，同比下降93.5%；非大陆游客86万人，同比下降92.4%。
香港零售额已连续21个月下降，但10月份的降幅有所收窄。根据香港特区政府十月份公布的零售数据，零售业总销货价值的临时估计为二百七十四亿港元，较去年同期下跌百分之八点八，低于市场预期。今年首十个月的零售业总销货价值临时估计较去年同期下跌百分之二十七点零。
仲量联行香港商铺部负责人唐表示，香港街头商铺租金已回到2003年第四季度的水平，商铺空置率上升对核心区的街头商铺和优质购物中心租金构成下行压力。核心区的街边商铺租金今年至今下降了36.8%，优质购物中心租金下降了31.6%。
他坦率地说，“我们预计零售租赁市场将在2021年触底，最坏的情况将会过去。零售额显示出触底的迹象。预计明年街道商店和商场租金预计将反弹5%，这是受经济略有复苏和引入一些旅游泡沫的推动。”
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