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如果中途断供拍卖 开发商要共同还清？东莞市中级人民法院:抵押贷款和权利确认很重要

将拍卖行预先抵押给银行以获得抵押。如果业主违约抵押，银行是否能够获得房屋售价的赔偿权？

答案不一定。预抵押并不意味着抵押权的成立。如果不小心，可能会失去优先获得赔偿的权利。东莞市中级人民法院(以下简称东莞市中级人民法院)最近审结了这样一个案件。

案情回顾：银行因业主断供违约而起诉

法院查明，2007年3月7日，殷先生与某银行签订《个人购房借款/担保合同》购买该房屋，并以所购房屋作为抵押取得银行贷款，该房屋的开发商提供连带责任保证。

截至2019年1月，殷先生已连续10期未能按时偿还贷款本息，累计25期，故银行向法院提起诉讼，要求殷先生偿还剩余本息及违约金，主张开发商对殷先生上述债务承担连带保证责任，并主张本案涉及的抵押物由银行优先受偿。

法院审理：案涉房屋的抵押权尚未成立

已经抵押给银行的房子一旦卖出，银行会先付款，这并没有错。但东莞市中级人民法院在二审审理中发现，本案所涉房屋仅办理了预抵押登记手续(即抵押登记)，之后殷先生从未到房地产登记中心办理过不动产产权证及相应的抵押转抵押登记。依法对涉案房屋尚未办理抵押登记手续，房屋抵押权尚未成立。因此，银行不能享有房屋补偿的优先权。

十几年了，开发商还需要承担连带保证责任吗？经审理，法院认为，根据本案三当事人签订的《个人购房借款/担保合同》协议，由于抵押权尚未成立，担保人的担保责任仍不可避免，本案涉及的担保责任由开发商承担。

最后，东莞市中级人民法院裁定殷先生应限期偿还银行本息，开发商应承担连带责任，并驳回银行的其他诉讼请求。

法官提醒：以抵押物借款要注意确权

随着我国商品房预售制度的发展，按揭买房在我们的日常生活中非常普遍。需要注意的是，在抵押购买人取得产权证并办理正式抵押登记之前，银行的抵押权尚未成立。

负责此案的官员汪聪提醒说，当按揭买方违约时，银行有权终止合同并提前收回所有贷款；但银行主张抵押房屋优先受偿的，应当在抵押房屋变现后办理正式抵押登记，并按照《中华人民共和国物权法》第195条的规定，先将抵押房屋折价或者先支付房屋拍卖、变卖所得。

[记者]于

[记者]袁小燕

[作者]余

[来源]南方报业传媒集团南方客户