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上海楼市暖冬背后:三年低迷 拆迁 度 需求改善等

1月20日，市场上传出消息，上海为了严格控制过热现象，突然控制新房，同一家只能同时认一个盘。据一些业内人士透露，这是为了冷却目前的热度，杜绝不正常的操作方式。

此前，上海楼市的“暖冬”市场持续燥热。热卖房被抢，新房无法撼动，二手房交易攀升，牵动着购房者的心。但从2021年1月以来的新房市场来看，交易萎缩趋势明显。此外，一些地区的二手房交易仍在攀升。据业内人士透露，如果目前上海楼市依然火热，将出台有针对性的紧缩政策。

沉寂三年的上海楼市，将在2020年出现量价稳步上涨。然而，今年1月，新房交易量下降。

上海去年12月新房成交同比增加近六成

沉寂三年的上海楼市，在2020年将会出现量价稳步上升，尤其是11月和12月，市场温度上升更为明显。"充足的供应为年底交易量再创新高奠定了基础。"上海中原房地产市场分析师卢文喜表示。

2020年11月，上海新房供应因疫情受阻。疫情得到控制后，12月份开始补充新房供应。根据上海中原地产的数据，12月份进入市场的项目有44个，面积135.1万平方米。但上一次单月市场成交量突破130万平方米，还要追溯到2015年10月。

2020年12月进入市场的项目主要集中在青浦、宝山、奉贤等刚刚需要和新改的地方，对签约改造帮助很大。除此之外，年底还有少量停产的豪华住宅项目“补仓”，如前滩板块的“尚丰名宅”、鞍山板块的“保利资本汇庭”。

在这种背景下，去年底的交易量一路攀升。上海中原地产数据显示，2020年12月，上海新建商品住宅交易面积122.7万平方米，较上月增长59.1%，这一数据也创下2020年新高。根据同一政策咨询的统计，2020年上海商品房供应面积约761.95万平方米，与去年同期基本持平；交易面积约893.02万平方米，同比增长21.6%；商品房平均成交价格为57166元/平方米，同比上涨5.3%。

此外，新京报记者了解到，从上海市场交易来看，刚刚需要，刚刚改变成为绝对主力。在上海十大交易中，也有均价在3万元/平米以下的按需交易。基于12月份的所有交易都集中在低价产品上，平均价格没有太大变化。根据国家统计局的数据，2020年12月，上海新建商品房价格环比上涨0.2%，同比上涨4.2%。

热点板块房源抢手，1月以来略有回落

虽然上海新房的供应量和成交量都在增加，但市场仍然供不应求。“我看到一个楼盘，200多套房，最便宜的800多万。有三千多的认可度，没有动摇。”购房者李小姐说。

这不是一个不可动摇的案子。新京报记者注意到，2020年，特别是第四季度以来，上海楼市持续升温。市场上一些稀缺的小单位，因为价格限制等因素而具有吸引力，导致认可度较高。据同一次政策咨询统计，2020年12月，上海开业楼盘30多家，20多家项目认可度100%以上，13家项目1000多家。

2021年1月20日，市场上传出消息称，为了打击

“目前上海楼市结构性失衡突出，热点板块和热点楼盘认可度较高。反之，远郊只需要认养和筹集资金，就更低了。总体来说还是正常的。”卢文熙说。

“上海的房地产监管，没有任何放松。上海楼市的崛起是市场的力量，是三年低迷后需求的正常释放。”易居研究院副院长杨红旭表示，在六大力量的综合作用下，即周期性力量、疫情下规避风险和改善的需求、货币释放下的抗通胀需求、大规模拆迁、同招同城教育改革、放宽人才落户，形成了目前上海建筑的火热状态。

不过，近期上海新房成交出现回落。“虽然近期交易势头不错，但今年1月以来新房成交连续调整2周，交易缩水的趋势明显。”卢文曦表示，经过前期高速奔跑后市场需要调整喘息，1月本身就会面临淡季压力，市场连续回落属意料之中。

二手房持续升温，业主涨价

“相比新房市场，由于二手房市场自由度更高，业主挂牌也随性些，不少房源是待价而沽，热度比新房要来得高一些。”卢文曦说。

新京报记者了解到，整个2020年，尤其是下半年以来，上海二手房市场成交套数不断升高。来自同策咨询统计数据显示，2020年全年，上海二手房累计成交32.83万套，比去年同期上涨27.8%；尤其是二季度以来，成交维持高位，5月后，月成交量趋势性突破3万套，11-12月更是连续创下4年新高，月成交量接近4万套。

二手房价格不受限价政策影响，更能真实反映市场实际价格及背后供求关系。据国家统计局数据显示，2020年12月，上海二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。此外，从安居客线上数据来看，2020年12月，上海二手房挂牌均价为52530元/平方米，环比11月上涨0.98%，同比上涨4.08%，整体上涨幅度相对有限。

不过，不同区域价格分化依然存在，部分热点板块上涨幅度较为明显。安居客线上数据显示，浦东张江12月二手房均价69945元/平方米，环比上涨2.27%，闵行吴泾12月二手房均价39877元/平方米，环比上涨2.61%，浦东临港新城12月二手房均价31929元/平方米，环比上涨3.90%。不过，偏远区域二手房价格出现下跌，例如金山石化二手房均价下跌0.75%，崇明长兴岛二手房均价下跌0.27%。

进入2021年1月，上海二手房市场仍延续升温态势。贝壳研究院数据显示，今年1月前13天，链家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

“从市场预期看，今年1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比去年12月水平提高12个百分点，后期房价仍面临较大上涨压力。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。

业界：或将出台定向收紧政策

58安居客房产研究院分院院长张波分析称，上海热度提升的重要原因是需求侧增长明显，无论是符合购房资格人群增长，还是拆迁导致，抑或境外留学人群的回流，在一定程度上使得购房需求增加。不过，这些人群并非炒房者，绝大多数是改善型或首套自住型人群。“今年众多城区内限价新房项目入市，导致改善型集中爆发，同时引发二手房市场挂牌量激增，而大量首套自住者则承接了改善方的二手房源。”

在张波看来，上海房价并非是投资者推动上涨，而是实实在在的需求推动，但近期市场上炒作部分非理性上涨房源则值得关注，需要重点打击市场的舆论乱象。

在卢文曦看来，上海市场过热局面不可延续，“今年金融信贷会有所管控，成交压力会逐渐显现出来。此外，1、2月份是传统淡季，企业关注年终总结，对于新年投放速度不会那么快，预计后续还会维持震荡调整的走势。”

“目前来看，2021年上海商品住宅供需两端都是有保障的。” 同策研究院分析师丁垚称，供应方面， 2020年上海商品住宅用地（不含租赁住房用地）累计建筑面积同比翻番。而目前上海的项目从拿地到首开间隔一般在1年左右，可以预见，2020年宅地放量必然带动2021年住宅供应走高。与此同时，据同策研究院不完全统计数据，2021年1-4月取证项目约108个，供应充足。

需求方面，丁垚指出，2020年大量客户由于“摇号难、摇不中”未能如愿购房，这种现象在年末依然大量存在。未来新项目入市，此部分尚未落地的购房需求将会逐步释放，同时刺激正在观望的购房者热情，从而可能使得市场整体延续热度。

值得一提的是，来自同策研究院统计数据显示，2020年上海中心城区已完成签约的重点动迁项目涉及居民不低于2万户。“目前，中心城区部分‘毛地’征询工作尚未推进，未来两年，上海旧改依然会保持一定规模，仍将是支撑二手房成交的重要力量，市区动拆迁人群在得到补偿款后更倾向于选择附近区域的次新房作为置业目标，这也是二手房成交量维持高位的重要原因。”丁垚称。

根据现在的楼市热度情况，不排除后期继续加码调控的动作。“如果上海楼市2021年依然保持目前的热度，可能会出台定向收紧政策。”丁垚称。

新京报记者 张晓兰 图片来源/IC photo

编辑 武新 校对 陈荻雁