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比王思聪好？第二代房地产在32岁时接管了1000多亿家公司 并希望依靠三四线城市的商业反击

作为房地产第二代，王孝松，新城，可以说是80后最早的继承者。不像娱乐圈纪委王思聪，王孝松还在房地产路上，新城控股市值再创新高。在住宅业务同比下滑的情况下，新城能否以三四线的布局通过商业战略角赶超？

作者：谢挺

编辑：王瑞杰

2019年7月3日，32岁的王孝松在父亲王振华因涉嫌猥亵儿童被警方拘留后紧急接任新城董事长。此时，新城陷入丑闻漩涡，被迫通过出售资产抽回资金。整个7月，新城控股售出15个项目，返还68亿元。

经过一年多的磕磕绊绊，新城逐渐走出阴影，身处险境的新城年轻主人王孝松交出了一份令投资者满意的成绩单。

2021年1月8日至1月25日，新城控股股价连续12个交易日上涨，达到1月25日上市以来的新高，收盘价涨到46.06元/股。在高呼“地产股被低估”的一瞬间，新城控股成了黑马，市值一度突破千亿。

对于新城控股股价创出新高，业内有人表示，可能是业务给资本市场带来的信心。疫情下，新城的商业表现高于预期。2020年的最后一天，温州五岳广场开门迎客。至此，新城成功完成了开100五岳广场的目标。2021年1月8日，新城宣布2020年商业运营总收入将增至57.21亿元，超过55亿元租金的目标，同比增长30%以上。

新城控股的一位知情人士告诉腾讯地产，今年上半年，受疫情影响，新城商业降低商户租金，加上全民居家隔离，商场人流不畅，商业板块压力很大。在新城内部，目标能否实现已经动摇，相关信息没有一次性输出到外界。但是经过下半年的冲刺，终于实现了。

从0到1，新城商业试图从“重”变“轻”，实现轻资产转型。王孝松为新城商业设定了一个新目标：从2021年起的未来三年，他将力争每年收购40个新的五岳广场项目，其中10个是轻资产战略项目。

布局容易，改造难。新城商业能否卸下包袱轻装上阵，还有待市场考量。

组织结构测试，人事洗牌，提高“养猪”能力

2020年是商业房地产企业走上资本轨道的关键一年。华润万象人寿、和晶优活、卓越企业等“商业相关”企业先后登陆香港交易所。

其实新城商业也一直在摩拳擦掌。根据凯瑞的数据，2020年前20家房企的总租金收入将为1323亿元，比2019年下降9个百分点。五岳广场收入达53.09亿元，较2019年五岳广场租金及管理费收入40.69亿元，大幅增长30.47%。

与此同时，新城宣布，到2020年将提前完成100家门店的目标。2015年至2019年的5年间，新城控股以38.15%的营收和62.03%的净利润复合年增长率位列商业地产上市公司第一。

但是商业项目的增长并没有给新城控股的整体收益带来光明的数据。中智研究院的数据显示，2019年，新城控股销售额达到2747.8亿元，排名第八，进入俱乐部前十。2020年销售额2521.6亿元，排名第13位。

虽然住宅收入的排名有所下降，但新城的内部充满信心，仍然将其业务与第四名进行比较

有分拆上市的计划，是业绩会上投资者必须提出的问题。

“做商业犹如买猪、养猪、卖猪，公司商业做了十几年了，懂‘买猪’也会‘买猪’，但‘养猪’在行业还没有达到最高水平，接下来五年要提升‘养猪’的能力。”2020年3月31日，王晓松在业绩会上表示，新城目前还没有真正想卖猪，吾悦的价值还在培养中。

如何提升“养猪力”？具体而言，新城从人事布局和组织架构着手，对商业板块大刀阔斧的改革。

2020年上半年，新城商业老将陈德力辞任新城控股董事和新城控股联席总裁，由曲德君火速接任，同时分管商业管理事业部。陈德力和曲德君都是曾任职于万达商业板块，曲德君为陈德力的老领导。

“双德”换防，外界解读为“一山不能容二虎”，在旧领导加盟后，新城商业“开国大臣”陈德力位置尴尬，转会只是时间问题。

人事洗牌之后，组织架构调整提上日程。2021年1月8日，新城控股宣布，新城控股商业开发事业部将裂变出更多的区域公司。新城商业实行总部、区域公司、项目公司三级管控模式，此前总部下辖南区、中区和北区三大区域公司，此次则裂变为四大区域公司，新增西区区域公司，中区更名为东区区域公司，自此形成东南西北四大区域公司。

对于商业的三级管理架构，王晓松曾对媒体表示，架构调整的目的在于提升组织效能，以及建立健全公司商业管理人才体系及梯队，从而提高人均利润产出。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对腾讯房产表示，对于全国布局的大型企业，区域布局广泛，会导致管理范围更大，因此实行三级管控的方式可以减少因区域差异导致的不便及管理问题，方便因地制宜地制定符合当地的产品方案及经营发展战略等，是对组织架构的优化升级。

陈霄表示，新城新增西区区域公司对于公司的战略布局来说，西部市场范围广阔，具有较大的发展空间，增设区域公司有利于更好的发掘西部市场，是进一步完善全国布局的重要作为，有利于实现各区域间的协调发展，同时体现了对于西部城市市场的重视。

利润大考，三四线布局如何带来更多利润

初步完成全国化之后，新城更多思考的是如何让多元业务带来更多利润。

自2015年开始，新城商业一直在通过低成本拿地商业综合体的模式不断向更低层级区域下沉，随着其规模扩展进程加快，主打下沉四五线城市的下沉市场无疑是更为稳妥的路线。与此同时，在二三线城市与龙湖、华润等巨头“狭路相逢”的概率也将越来越大。

规模扩张最为明显的收效在于，新城一直有着较高毛利的商业租金收入，随着吾悦广场数量增加，该利润也会不断增加。更为重要的是，在住宅毛利率和净利率双降的情况下，通过商业项目加快扩张，提升规模平衡利润将是新城弯道超车的关键。

按平均每个吾悦广场6.5亿总投入计算，预计每个吾悦广场前十年平均租费收入可以达到1.32亿元，投资回收期可控制在6年以内。

将可观利润“收入囊中”之前，平衡规模和现金流似乎更为紧迫。接近新城控股的人士对腾讯房产透露，新城控股会在拿地时要求综合体中配套的住宅、商铺部分的销售利润能够覆盖商业成本的80%，以便较快实现现金流回正。为了进一步打通自持商业资金循环，新城控股还创新融资方式，以吾悦商业物业为底层资产，于2020年4月、6月和8月接连成功发行吾悦商业物业ABS。

中国企业联盟副理事长柏文喜对腾讯房产表示，商业地产项目在培育期内自身的经营性现金流很难平衡，大多位于三四线城市的新城吾悦广场更是如此。不过，新城房地产业务有较大的开发体量与现金流，对于吾悦广场的发展计划而言是重要的现金流补充与托底。

柏文喜认为，新城要实现业务目标，在当前和未来要面临的主要挑战同样是现金流问题和快速发展的团队支持能力、制度与运营体系建设是否能跟得上的问题，否则不仅很难实现业务目标，也会导致公司在未来陷入经营困难之中。

知名地产分析师严跃进同样指出，除了疫情的环境影响还将持续，新城控股在当下发展规模应更多把控现金流。在这个阶段，尤其是“三道红线”之下，并非所有企业都一定要可以做规模，如果进行规模扩张应该有明确的资金把控和目标。

质量大考，80后少主上任后诉讼案件暴增

在一切似乎往好的方面发展的时候，1月9日，新城控股突然发公告称，王晓松将辞去总裁一职。

这位80后在让新城成为资本市场青睐的香饽饽时，为何要选择转身？未来又会对新城控股的前途影响几何？这一辞职，引起资本市场不少猜测。

然而，相比一路飙升的股价，这位80后少主上任后，新城控股面临的诉讼案也一路暴增。

从天眼查APP上可以查询到，仅2020年，新城控股涉及的案件就高达21宗，而2018年和2019年仅为2宗、13宗。

来源：天眼查APP

不仅如此，年近岁末，新城控股还面临拖欠农民工工资的情况。近日，有多家媒体报道称，新城控股旗下的新城地产惠州城市公司因拖欠薪资，引发数位农民工上门讨薪。甚至有农民工拿着铺盖儿住在新城的办公室，而工作人员正在正常上班或加班。

新城控股对腾讯房产回应称，目前他们已经要求南通四建因为工程质量问题返工整改，但双方未能达成一致。

屋漏偏逢连夜雨，开业不到一个月之时，温州龙湾区市场监督管理局蒲州所对吾悦广场餐饮单位进口冷链食品管理进行日常监督检查时，发现2家餐饮单位未落实“四个不得”要求，对从外省购进的进口冷链食品未加贴“冷链食品溯源码”，现场予以查封。

一系列的事情摆在眼前，“猪”并没有想象中“好养”，在大举进攻商业地产的同时，留给这位80后少主思考的地方还有很多。

无论如何，“住宅+商业”双轮驱动的战略助力新城控股顺利完成了千亿市值、千亿销售和百座吾悦广场等目标。

在这之后，新城控股能否不断“通关”，凭借多元化稳住“排位”或实现跃升，那些正在筹备的商业项目和2376亿待释放利润的合同负债，似乎更具想象空间。